(부동산) 토지 개발

feat. 1년 안에 되파는 토지투자의 기술
 

*토지투자를 시작하기 전 반드시 알아야 할 것들

최소한의 지식을 습득하고 전문가를 활용하라
돈을 벌 수 있는 원석부터 잘 골라야 한다
최종 소비자가 만족할 만한 개발을 해야 한다
토지의 외모와 성격을 파악할 수 있어야 한다
토지투자의 기본은 토지이용계획확인원의 분석부터다
개발이 가능한 용도지역을 매입해야 한다
 
용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분하는데, 용도지역으로 토지를 구분할 수 있어야 함
o 용도지역: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
 
o 도시지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역(장기투자대상-모자랄때수용)
o 관리지역: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역
 - 계획관리지역: 계획적인 개발을 유도하기 위해 웬만한 건축물 다 허용(불가능 몇개 지정)
 - 생산관리·보전관리지역: 건물 신축을 제한하되, 행위 가능한 건축물을 따로 지정
  ※ 계획관리지역 건폐율 40%, 나머지는 20% 정도
 
*건폐율과 용적율
 - 제1종전용 < 제2종전용 < 제1종일반 < 제2종일반 < 제3종일반 < 준주거지역 < 중심상업 < 일반상업 < 근린상업 < 유통상업
 - 생산관리, 보전관리< 계획관리 < 전용공업 < 일반공업 < 준공업 
 
원형지가 개발행위허가를 득한 상황이면 담보 가치 상승
즉, 부지매입에 대한 담보대출뿐 아니라 추가로 시설자금 대출까지 받을 수 있기에 토지매입가격보다 더 높은 수준의 레버리지를 활용한다는 것
 

*토지개발이란 무엇인가

개발행위허가에 있어 도로와 배수로는 엄청나게 중요한 역할
 
o 개발행위허가의 첫 번째 조건, 건축법상의 도로
 - 자동차와 사람이 다닐 수 있는 폭 4m 이상의 길

   (4m 미만인 경우에도 도로 설치 곤란 혹은 막다른 도로 등은 정해진 규정에 충족하면 건축법상 도로로 인정)
  ※ 고속도로는 사람이 다니지 않는 길로 건축법상 도로가 아니다
  ※ 시골 길은 자동차가 다닐 수 없는 길로 건축법상의 도로가 아니다
 

o 현황도로도 건축법상 도로가 될 수 있다
 - 원래는 길이 없는 사유지들로 이루어진 곳인데, 마을에 집을 짓고 살다보니 길이 만들어진 경우
 - 오랜 기간 동안 공로로 사용되어서 그 길을 막으면 다른 진입로를 찾을 수 없을 때,
   행정담당자의 재량으로 그 길을 공로로 인정받을 수 있음
 
o 개발행위허가의 두 번째 조건, 배수로
 - 구거 = 도랑 = 배수로
 - 구거가 없고, 현황배수로가 있다면 → 해당 배수로의 최종배수지를 확인해야 함
 
o '토목'과 '건축' 공정을 구분하라 
 - 개발행위허가는 토목허가
 - 준공 절차: 허가 받은 대로 공사가 이루어졌는지 확인, 도면대로 공사가 이루어졌다고 판단될 때 개발행위준공(토목준공)을 내줌
 - 그 검사를 받고 나서야 건물을 사용할 수 있는 건물준공을 득한다고 표현
 
*나대지: 지목이 대지이면서 건축물이 없는 토지
 → 이미 개발행위허가의 준공을 득했던 토지라고 판단, 바로 건축물을 어떻게 짓겠다는 건축신고나 건축허가 접수 가능
 
o 개발행위허가의 절차
농지임야 매입 → 개발행휘허가 → 토목공사 →건축신고 및 건축허가 → 착공계 접수 → 건물 신축 → 개발행위허가 준공(토목준공) → 건축물 준공(건축준공) → 건축물 신축에 따른 소유권 보존 등기 → 지목변경신청(지목변경에 따른 취득세 납부)
 
o 개발원가를 미리 계산하자
 - 개발원가: 인허가비용 + 토목공사비 등
 - 부지 조성 비용: 면허세?, 농지보전금 및 대체산림자원 조성비, 이행보증금 및 산지복구비, 평당 약 1만 원 토목설계비
  ※ 이행보증금은 서울보증보험에서 보험상품으로 보증보험 형태로 납부 가능
 
o 토지를 파악하기 위한 서류
 - 대장, 도면, 토지이용계획확인원, 등기부등본
 - 토지의 면적은 대장을 기준, 소유권에 과한 사항은 등기부등본을 기준
 

o 오수와 우수를 구별하라
 - 개발행위허가의 조건인 배수로를 확인할 때는 오수와 우수를 꼭 확인 → 맨홀뚜껑으로 확인 가능
 
o 토지임차 시 주의사항
 - 내가 임차인 입장일 경우, 차임을 연체하거나 계약해지를 하여 계약이 종료될 때는 지상물매수청구권이 발생하지 않음
 
o 지목이 도로인 부지도 동의서를 받아야 할 때가 있다 → 소유자가 누구인지 꼭 확인하자
 
o 임야에 전원주택 개발은 소유권 취득이 선행되어야 함
 
o 구거라고 다 똑같은 구거가 아니다: 용수로와 배수로
 
o 토지의 소유자가 미상 → 토지 관리청은 행안부 - 진입로로 쓸 수 없다!
 
o 맹지가 갖는 권리: 주위토지통행권
 - 보행을 위한 길이기에 2m 이하의 폭
 - 토지 소유자와 협의 필요
 - 맹지의 권리이기에 사용료는 안 내지만, 나무나 경작물 있을 시 법적 보상금 한도 내 손해배상금 책임
 - 토지주와 협의하에 토지의 손실이 가장 적은 가장자리 쪽으로 - 측량비와 도로 개설비는 내가 부담
 - 농사를 짓다가 건축물의 신축을 목적으로 도로의 개설을 요구할 수는 없음
 
o 선이 있으면 건물을 지을 수 없다: 완충녹지, 접도구역
 - 도시지역 - 주거, 상업, 공업, 녹지지역
 
o 도랑이 길이 될 수 있다: 목적 외 허가
 - (구거)배수 목적에 피해를 주지 않는 시설물을 설치하여 그 시설물 위를 진입로로 쓸 수 있도록 해주는 허가
 
o 눈에 보이지 않는 도로를 확인하라: 도로점용허가
 - 2차선 이상 도로변에 내 토지가 붙어 있으면 개발행위허가를 득하려고 할 때 도로점용허가를 받아야 함(가감속차선, 몇 천~몇 억)
 - 다만, 토지에 2차선도로뿐 아니라 옆으로 들어가는 조그만 4m 도로가 있다면 인허가는 4m 도로를 통해 득할 수 있음
   이 경우에는 도로점용허가가 필요 없음
  → 추후 내 가감속차선공사 시에 인근 필지의 동의서가 필요할 수 있으므로 설계사무실에 미리 검토 요청
 
o 직접 개발하지 않아도 세금이 나온다: 개발부담금
 - 세금, 지가 차익의 25%(경비는 공제해줌)
 - 납부 의무자: 건축물 준공 당시 토지소유자 - 부지 매수자
  → 토지 매입 전에 개발업자와 개발부담금에 대한 협의 필요  예) 준공 후 나오는 개발부담금에 대해서는 절반 부담 특약 넣기
 
o 개인이 개발할 수 있는 평수가 정해져 있다: 개발업등록
 - 한 건의 경우 5,000m2 이상일 때와 연간 10,000m2 이상일 경우 개발업등록 해야 함
 
o 농지는 한 평도 빠짐 없이 농지여야 한다: 농지취득자격증명원
 - 비도시지역의 농지를 취득할 때는 그 농지의 전체 면적이 현황상 농지인지를 꼭 확인!
 
o 임야를 등록전환하면 면적이 줄어든다
 - 임야도에 있는 산을 지적도로 옮겨 그리는 것인데, 축척이 서로 달라서 대부분 면적이 줄어듦
  ※ 임야도 축척은 6,000분의 1, 지적도는 1,200분의 1
 - 임야를 취득할 때는 면적으로 계약해야 하며, 추후 등록전환으로 생기는 면적의 차이만큼 토지값도 조정할 수 있다는 특약 필수
  ※ 지번 앞에 '산'이라는 글자가 보이면 등록전환 전 임야이니, 특약 문구 넣고 측량도 잔금을 치르기 전에 해야 함
 
o 접도구역은 건폐율 산정이 안 된다 → 건축의 면적을 미리 확인하고 진행하자
 
o 개발부담금 미대상 업종을 찾아라
 - 분뇨 및 쓰레기 처리 시설(고물상)은 지목변경이 수반되는 사업이지만, 대통령령으로 정하는 사업에 해당하지 않아 개발부담금 대상에서 제외
 
o 지목이 바뀌면 공시지가가 오른다
 - 무조건 건폐율에 맞게 건물을 짓기 보다는
 - 최소한의 건물로 지목 변경을 하여 공시지가 상승을 일으키는 것도 괜찮은 방법
  → 농지를 농지로 팔지 않고('전', '답', '임야'), 준공을 득하여 지목을 바꿔 건물이 있는 토지로 파는 것('대지' 등)
 
o 임야를 취득할 때는 분묘에 관한 특약을 넣거나 현장을 꼼꼼히 확인하자
 - 무연고 묘의 경우 3개월 공사 중단
 
o  부지 매입했는데 도로가 예정되어 있다면, 그 도로가 고가도로일 수 있다는 생각도 하자
 
o 농림지역에 농업진흥지역도 해제될 수 있다
 - 지역의 변화로 농사를 짓기에 적합하지 않다고 판단하는 경우, 면적이 2만 m2 이하인 경우는 시도지사에게 해제를 건의 가능
  → 농일비역에 진흥지역인 토지를 보게 되면 해제 여부를 검토하여 매입을 검토
 
o 토목공사비를 예상해야 함
 - 구조물공사비용, 성·절토비용 등 
 - 미리 옹벽의 m2당 금액과 보강토m2당 금액 정도만 알고, 해당 지역의 10m3 정도의 흙값도 알아야 됨 
 
o 민원발생비용 - 소음, 도로 문제, 배수로 연결 등 머릿속에 그려보고 이장님과 꼭 상의하라
 
o 토지거래허가구역 내에서 계약을 진행할 때는 유동적 무효*에 관한 내용을 반드시 숙지
 *허가 받을 것을 전제로 한 계약의 경우, 불허가처분이 확정되면 그 계약은 확정적 무효로 되지만, 허가를 받으면 소급하여 유효

 - 당시 토지거래허가구역으로 계약금 지불 후 개발행위허가를 먼저 받아야 하는 상황
 
o 사업성 분석(임야): 8,311m2 → 약 2,700평
 - 산지조성비: 평당 약 1만 원 - 2,700만 원
 - 토목설계비: 평당 약 1만 원 - 2,700만 원
 - 총 5,400만 원
 
o 사업성 분석(답): 2,651m2 → 약 850평
 - 농지보전분담금: 평당 공시지가의 30% - 850평 * 35,000원 = 약 3,000만 원
 - 토목설계비: 평당 약 1만 원 - 850만 원
 - 총 3,850만 원
 
o 용도지역(생산관리지역 등), 인접 도로, 구거 등을 확인해보고 개발 부지로 적합한지 판단!
 
*접도구역 - 2차선 이상의 도로
*사도 - 개인의 토지에 길을 낸 것(지목이 도로가 아니라 전이고 답일 때)
 → 사도 통해 개발행위허가 득하려면 사도권자의 동의를 얻거나, 시군구에서 도로지정공고가 되어 있거나
 
o 주택 부지로 개발할 시, 북향인지 혹은 남향인데 아래쪽에 산은 없는지 확인해봐야 함
 
*수도권정비계획법
 - 과밀억제권역: 인구가 밀집되어 있어 인구 유발 시설 금지
 - 성장관리권역: 인구 유발 시설을 지을 수 있는 권역
 - 자연환경보전권역: 여러 가지 용도의 개발을 제한하는 권역
 
*최소토지분할면적
 - 주거지역: 60m2 - 상업지역: 150m2  - 공업지역: 150m2 - 녹지지역: 200m2  - 기타지역(비도시지역): 60m2 - 농립지역(경지정리): 2,000m2
 
o 구거 부지가 곡선을 그리는 경우 용수로일 확률이 높음
 → 법적 배수로를 찾아보고 없다면 현장에서 현황배수로를 찾아야 함
 → 현황배수로는 그 끝을 가본 뒤 구거 부지로 흘러가는 것을 확인한 뒤 개발행위허가의 여부를 따져야 함
 
o 지구단위계획이 주변에 있다면, 보통 개발된 가장자리 구역은 도로가 날 확률이 높다!
  혹시 토지 개발하는데 도로가 필요하다면 고려해보자~
 
o 현황이 산이고 본 부지 주변에 임야가 존재할 경우, 공사를 하면서 법면이 발생할 수 있으므로, 
   구조물 양을 파악해서 부지 조성에 따른 공사비를 예상해야 함
 
o 계획관리지역의 부지만 단기 차익의 수단으로 활용할 수 있다는 결론!!
 

o 법인 아니면, 단기투자(2년 미만) 양도소득세 세율이 높기 때문에 법인을 고려하자

 

o 토지를 매입하여 개발하려 한다면, 매매계약 시 '토지개발을 위한 인허가가 나는 조건'이라는 말을 꼭 특약사항으로

  이것은 매수자에게 있어 굉장히 중요한 안전장치이다

 

o 인허가를 내면서 상식적으로 이해가 되지 않을 때는 민원을 제기하자!

 

o 토지거래허가구역 - 인허가를 득하여 매입하게 되면 4년간의 전매 제한에 걸림

 → 실수요 목적으로만 토지 취득이 가능하고, 투기의 방지를 위하여 전매를 못하도록 법으로 전매 제한 기간 정해둠

 → (해결책) 분양 목적으로 취득 - 2개 필지 이상으로 분할*하여 건축물을 신축(고물상)하고 2인 이상에게 매도

  *분할 가능한 최소 평수도 따져봐야 함

 

 

<실전 적용>

 - 정보: 554m2, 매매가 9,000만 원에 나온 '답' 토지, 위치도 대충 나옴 

   ※ 공시지가 66,100원 기준으로 36,619,400원인데 거의 2.5배네

 - 특징: 나주혁신도시 근접, 도로는 800m 정도 돌아가야 함
  → (토지개발) 10,985,820원(36,619,400*0.3)+ 168만 원 = 약 1,267만 원

 
실제로는 토지가 아래와 같이 생겨서 건폐율 20%로 33평 건물을 지을 수 있어도 애매함
미니 골프연습장(벙커나 러프 지형) 짓기는 딱인거 같인한데 그거 할라고 9,000만 원이나?!

 - 농림지역 → 건폐율 20%, 용적율 100%

 
 - 단독 주택도 △, 일반음식점도 안 되고..

 
다른 땅 찾아보는게 나을거 같다 ^^