(부동산) 취득세, 종부세, 양도소득세 등 절세 방법

feat. 부동산 절세 완전정복

*부동산 세금

*세금 관련 문의: 국번 없이 126, 홈택스 인터넷 상담, 국세법령정보시스템 검색 등

*부동산 취득세

– 주택 1-3%, 토지/건물 4%, 원시취득/상속 2.8%, 무상취득(증여) 3.5%, 농지 매매/상속 2.3-3%
– 지방교육세, 농어촌특별세를 포함
→ 실거래가와 공시가격 중 더 비싼 것을 기준으로
→ 경매는 낙찰가 기준으로 취득세, 일반 매매시에는 위에 기준에 따라 취득세 매겨서 폭탄 가능

*기준시가 – 국세(양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세) 계산할 때 활용
*시가표준액 – 취득세, 재산세 등의 지방세를 과세하기 위해 지자체가 산정하는 가격
→ 기준시가와 시가표준액은 부동산 종류에 따라 다르게 적용되는데,
상가/오피스텔은 시가표준액으로 재산세 얼만지 꼭 확인하자

*다주택자, 법인 중과세율

☞ 비조정대상지역에서 먼저 사고 조정대상지역에서 나중에 사면 취득세 8%로 중과

※ 조정대상지역은 증여 시에도 취득세 중과,
단, 1세대 1주택인 경우 본인 소유 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여할 때는 중과세하지 않음

*취득세 절세 전략

*일시적 2주택은 취득세가 중과되지 않는다!

 

*일시적 2주택: 신규 주택을 취득한 날부터 3년, 이전/신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 1년
신규주택이 비조정대상지역이면 취득세 중과 없지만, 양도소득세는 고려해야 함!

→ 종전주택이 아닌 신규주택을 처분해도 취득세를 중과하지 않음

*중과세 제외 주택

• 공시가격 1억 원 이하 주택
  (단, 정비구역으로 지정·고시된 지역, 빈집 및 소규모주택 정비 특례법 사업시행구역 제외)
• 주택 건설을 위해 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택(단, 1-3년 내에 멸실시켜야 함)
• 농어촌주택
• 공공지원민간임대주택
• 사원용주택
• 가정어린이집 등

*주택 수는 세대별로 판단!

• 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 달라도 동일 세대로 봄
  단, 소득이 있는 미성년자가 아닌 자녀가 소득 요건을 충족하고 주민등록을 달리하는 경우 별도 세대 인정
• 주택공유지분, 주택부수토지 소유하고 있다면 주택 수에 가산됨
• 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(업무용, 분양권 제외)은 소유 주택 수에 가산
• 중과세 제외 주택
• 상속 개시일로부터 5년 이내의 상속주택
  공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인, 동일한 경우 ‘당해주택 거주’와 ‘연장자’ 순
  단, 상속받은 입주권 또는 분양권이 주택으로 전환되면 5년 경과하지 않아도 주택 수에 포함

*조합원입주권은 언제 사는게 유리할까?

재개발, 재건축 사업으로 관리처분계획인가를 받으면 양도소득세법상으로는 조합원입주권으로 봄
취득세에서는 건물이 멸실되지 않았다면 주택으로, 일반세율(1-3%) 또는 중과세율(8-12%)을 적용
건물이 멸실된 후에는 토지로, 4% 취득세 과세

• (무주택자) 건물 멸실 전에
• (다주택자) 건물 멸실 후 토지 상태에서 사는게 유리
• 입주권이 새 아파트로 준공될 때는 건물분에 대해 취득세를 한 번 더 냄

*분양권은 취득 당시의 주택 수에 따라 취득세 중과율 결정

*취득세 쉽게 계산하기

(나사 사이트 ㄱㄱ)

*재산세·종합부동산세 과세 기준일

– 6/1 이전 잔금 → 매수인 부담
– 6/2 이후 잔금 → 매도인 부담

*재산세는 모든 주택에 과세

• 재산세 계산: 공시가격(5억 원) * 60%(공정시장가액 비율) * 0.25%(세율) – 18만 원(누진공제액) = 57만 원

*종합부동산세는 소유 주택의 공시가격 합계액이 6억 원이 넘으면 과세
(단, 1세대 1주택자는 9억 원)

• 종합부동산세 계산: (주택공시가격 합계액 – 6억 원) * 공정시장가액 비율(95%) * 세율

→ ’21년부터 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 강화
→ 1세대 1주택 고령자·장기보유자 종합부동산세는 세액공제 적용
→ 부부 공동명의도 혜택을 받을 수 있도록 부부 중 지분율이 큰 자가 1주택자로 신고

*중과세율 적용 대상

• 조정대상지역 2주택 이상 소유자
• 비조정대상지역 3주택 이상 소유자
  (조정대상지역 1채 + 비조정대상지역 1채 또는 비조정대상지역 2채 소유자는 미적용)

*종합부동산세 주택 수 계산

• 공동소유주택
• 주택부수토지(단, 1주택과 타주택의 주택부수토지를 단독명의로 보유하고 있는 경우)
• 공동상속주택(지분율 20% 이하, 해당 지분의 공시가격이 3억 원 이하면 제외)
  → 지분율 20% 이하인 사람이 다른 집이 1채 있다면 9억 원이 아닌, 6억 원을 공제
• (제외) 다가구주택 – 전체를 1채로
  → 지하층 제외 3개 층 이하(옥탑방 안 됨), 주택으로 쓰이는 바닥 면적 660m2 이하, 19세대 이하
• (제외) 임대주택

*종합부동산세 절세 전략

→ 재산세는 부동산 기준, 종합부동산세는 사람을 기준으로 부과

• 1주택은 부부 공동명의(한 사람당 6억 원씩 총 12억 원 공제)
• 조정대상지역 2주택은 각자 단독명의가 유리
  → 조정대상지역 2채를 보유하는 것은 모두 중과세율 적용 받음
• 임대주택 등록(’20년부터 아파트 안 됨)
• 가족에게 증여
  → 부부 간에는 6억 원까지는 증여세가 없음
  단, 주택공시가격의 3.5%(조정지역은 3억 원 이상 12%) 취득세는 내야 함
• 6/1 전에 증여 혹은 매도
• 6/2 이후에 매수
• 분양권, 조합원입주권은 종부세 없음

*양도소득세 계산하기

• 양도차익: 양도가 – (취득가, 필요경비)
• 과세표준: 양도차익 – (장기보유특별공제, 기본공제(연 1회 250만 원))
• 양도소득세: 과세표준 * 세율 – 누진공제액
• 총남부세액: 양도소득세 + 지방소득세

*양도소득세 절세 전략- 취득가액 높이기

• 부부간 증여 후 5년 이후 매매: 1억 원에 취득했다해도, 6억 원까지 공제 받을 수 있음
  단, 증여 받고, 5년 전에 팔면 증여 전의 취득가액(1억 원)으로 계산됨
• 취득가를 모를 때는 환산취득가액으로
  단, ’06년 이후에 취득한 부동산은 실거래가를 알 수 있기 때문에 환산가 인정 어려움
• 필요경비 높이기: 취득세, 등록세, 법무사수수료, 취득 중개수수료, 양도 중개수수료, 양도소득세 신고비
  대항력 있는 선순위 임차인 보증금
  섀시, 보일러 교체, 방과 발코니 확장 비용
  ※ 제외 항목: 전 소유자의 체납 관리비(전유부분), 임의로 지급한 유치권 비용(지급 의무 확정 판결 예외)
  도배, 장판, 마루, 싱크대, 주방기구, 문짝, 조명, 하수도관, 타일, 변기 교체비용
  *신축 목적으로 노후주택을 사서 단시일 내에 허물고 신축하면, 노후주택 취득가 필요경비 처리 가능
• 장기보유특별공제(단, 등기하지 않았거나 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하여 중과세 적용되면 제외)
  거주하면 특례공제율 적용 받아서 훨씬 절세됨
  *1세대 2주택 이상, 1세대 1주택일 때 9억 원 초과분
  → 조합원입주권, 분양권의 경우, 권리 상태이기 때문에 보유 기간을 잘 계산해야 함
  (기존주택 매수 – 관리처분계획 인가일) 3년 이상이면 조합원입주권 팔 때 장기보유특별공제 인정
  (관리처분계획 인가일 이후) 없음
  (조합원입주권 취득 후 완공 후, 집 보유) 주택 완공 시점부터 보유기간 계산
• 잔금일 조정하기
• 세율 낮추기
  – 중과세피하기: 단기매매, 분양권, 다주택자 조정대상지역 주택, 비사업용 토지(주말농장용 농지), 미등기 부동산
  – 여러 해에 나누어 팔기: 양도소득세는 당해년도 양도차익을 모두 합산해서 계산하기 때문
  – 명의 분산하기: 이익이 분산되어 세금이 줄어듬
  – 손해 난 집과 이익 본 집 같이 팔기
• 성실납부: 집을 매도한 달의 말 일부터 2개월 이내에 신고(예정신고)
  만약, 한 해에 2채 이상을 팔았다면, 각각 예정신고 + 당해년도 양도차익을 합산해서 다음 해 5월 말까지 확정신고

*1세대 1주택 비과세 조건

– 양도일 현재 1주택 2년 이상 보유
취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상

– 양도일은 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날(계약일 아님)
→ 잔금일을 조정할 수 없다면 소유권이전등기부터 ☞ 잔금액만큼 전세계약하면 됨

*일시적 1세대 2주택 조건

– 최초 취득일로부터 1년 이상, 두 번째 주택 취득 후 3년 이내 양도
두 번째 주택도 보유기간부터 2년 이상이면 비과세 적용
– 양도세율, 장기보유특별공제는 취득일부터 가산

– 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 함
단, 잔금 이후에 조정대상지역으로 지정되면 제외
→ 신규주택 취득 계약 이후에 조정대상지역으로 바뀌는 경우, 매매계약 및 계약금 증빙 제출하면 거주 안해도 됨

– 학교나 직장, 또는 질병 요양으로 1년 이상 거주한 집을 부득이한 사유로 팔 때 간혹 예외로 해줌

– 종전주택, 신규주택 모두 조정대상지역이면 종전주택 처분 기한은 1년! ☞ 1년이 지났다고 중과세를 적용하진 않음!
단, 신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우, 그 임대차계약 종료일(최대 2년)까지 처분 기한 연장

*비과세 주택 수 계산

• 다세대주택은 1호가 1주택
• 다가구주택은 전체가 1주택
• 주거용 오피스텔은 주택
• 조합원입주권 – 입주권 양도 시에는 중과세되지 않지만, 종전주택은 그대로
  조합원입주권 → 주택이 되는 때는 잔금일이 아닌, 아파트 완공일임
  → 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 맞춘 입주권만 비과세
  → 가로주택정비사업은 예외?
  → 실수요 목적(완성 후 2년 이내 이사 및 1년 이상 거주)이면,
  비과세 혜택(재개발, 재건축 사업이 지연돼 3년 내에 종전주택 매도하지 못한 경우, 완성 후 2년 이내까지)
• 대체주택
  – 사업시행인가일 현재 1세대 1주택자 + 1년 이상 거주
  – 완성 후 2년 이내 이사 및 1년 이상 거주 → 완성 후 2년 이내 대체주택 양도
• 분양권(잔금일이 종전주택 취득일로부터 1년 이후) → 조합원입주권과 동일
• 공통 투자한 경우
• 상가주택
• 주택부수토지 – 주택정착면적의 3배까지만 비과세

*주택 수 줄이기 전략

• 멸실등기 → 건물 없애기
• 건물분 증여 → 건물 부분만 증여

*1세대 2주택 특례

• 동거봉양주택 – 60세 이상 노부모를 모시는 세대 합가의 경우, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 파는 집은 비과세(60세 미만이라도 중대한 질병으로 동거합가는 비과세해줌
• 혼인주택 – 5년 이내 먼저 파는집은 비과세
• 상속주택 – 기존에 보유하던 집을 먼저 팔면 비과세, 상속 집을 먼저 팔면 비과세 안 됨
  단, 같이 살던 부모님에게 상속받은 집은 해당 사항 없음 → 따라서 미리 세대 분리하는 걸 추천!
  상속 주택이 여러 채라면 다음 순서에 따라 그 중 한 채만 인정(좋겠다..)
  1. 부모님이 오래 보유한 2. 부모님 오래 거주한 3. 부모님이 상속 당시 거주한 4. 기준 시가가 가장 높은 주택

*주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례

아파트를 제외한 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 등은 임대주택 가능
단, 장기임대주택으로 등록해야 하고, 의무임대기간이 10년으로 강화, 6개월 이상 공실도 안 됨

*거주주택 비과세 주의사항

• 임대주택이 있는 상황에서 거주주택 비과세 특례를 받기 위해서는 무조건 2년 이상 거주
  → 평생 한 번만 비과세 가능하도록 바뀜
• 임대주택이 있어도, 일시적 2주택 비과세 가능 ☞ 2년 이상 거주 요건은 만족해야 함
• 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 양도소득세 중과배제, 종부세 합산배제 혜택 받을 수 없음

*거주주택 비과세 특례

• 거주주택 비과세 받은 뒤 → 임대주택 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고 자진등록말소하거나 자동등록말소
• 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고 자진등록말소하거나 자동등록말소 → 5년 내 거주주택을 양도
  → 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 임대주택의 등록말소 이후 5년 이내

*조정대상지역(양도소득세 중과 등 세법 강화) vs 투기과열지구(아파트 청약이나 분양권 전매 제약)

*양도소득세 중과세

– 중과세는 조정대상지역의 주택을 매도할 때 적용됨
– 장기보유특별공제 못 받음
– 세금은 2-3배 증가

→ 잘못 납부해도 더 낸 세금은 돌려주지 않음! ☞ 중과배제주택 확인 – 3억 이하 지방저가주택 등

*1세대 3주택 이상일 때, 중과배제주택

1. 양도 당시 기준 시가 3억 원 이하 지방저가주택
2. 소득세법상 장기임대주택(임대 개시일 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖 3억 원)
3. 조세특례제한법상 감면 대상 장기임대주택(장기임대주택)
4. 장기 사원용 주택(10년 이상)
5. 조세특례제한법상 감면 대상 주택(공익사업용, 미분양주택, 신축주택)
6. 문화재주택
7. 상속주택
8. 저당권 실행, 채권 변제 취득 주택
9. 가정어린이집(5년 이상, 사용하지 않은지 6개월 이내)
10. 일반주택 : 1-9번에 해당하는 주택 외에 1개의 주택만 소유하는 경우 해당 주택
11. 조정대상지역 지정 이전 계약 주택
12. 비과세특례 대상 주택

*1세대 2주택일 때, 중과배제주택

1. 3주택 이상 시 중과배제주택
2. 부득이한 사유로 취득한 주택(취학, 질병 요양 등)
   ※ 취득 당시 기준시가 3억 원 이하, 취득 후 1년 이상 거주 및 3년 이내 매도
3. 수도권 밖에 소재하는 주택(취학, 질병 요양 등)
4. 동거봉양 합가주택
5. 혼인합가주택
6. 소송주택
7. 기준시가 1억 원 이하 주택
8. 일반주택 : 1-6에 해당하는 주택 외에 1개의 주택만 소유하는 경우 해당 주택
9. 조정대상지역 지정 이전 계약 주택
10. 상속주택, 거주주택 비과세 특례 대상 주택

*다주택자 중과세 피하는 방법

• 비조정대상지역 > 중과배제주택 먼저 팔기
• 양도차익이 적은 집을 먼저 팔기
• 양도차익이 큰 집을 팔아야 한다면, 거주주택 비과세 특례 활용
• 3년 내에 종전주택 팔면 비과세는 되지 않지만, 중과세는 면함
• 조정대상지역 공고일 이전에 매도계약 체결
• 조합원입주권을 팔 때는 조정대상지역이라도 중과세되지 않음
  → 조합원입주권을 먼저 팔고, 주택을 팔면 둘 다 중과세 피할 수 있음

*종합소득세 – 양도소득, 퇴직소득은 별도로 과세

*주택임대수입이 있으면 다음 해 5월에 소득 신고해야 함(부부 기준?)

• 주택임대수입이 연 2,000만 원 이하면, 분리과세/종합과세 중 선택 가능
  → 다른 소득이 없거나, 실제 지출한 비용*이 많으면 종합과세가 더 유리
  *이자비용, 제세공과금, 수선비, 지급수수료, 인건비, 복리후생비, 감가상각비(양도소득세 처리할지 결정) 등
• 초과하면, 종합과세만 됨

• 1주택자 – 기준시가 9억 원 초과하는 고가주택 보유자는 월세소득 과세
• 2주택자 – 월세만 과세
• 3주택자 – 월세, 전세 간주임대료* 과세
  *보증금 함계액이 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해서만 계산

→ 전용면적 40m2 이하 기준시가 2억 원 이하 소형주택은 주택임대소득, 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외
→ 공동 소유 주택의 경우, 지분이 가장 큰 사람
단, 해당 주택 임대소득이 연 600만 원 이상이거나, 기준시가 9억 원을 초과하는 고가주택은 지분율 30% 넘으면 해당

*임대주택 의무(의무임대기간 중 양도 등) 위반 과태료 내지 않아도 되는 경우

• 다른 주택임대사업자에게 양도할 때
  만약, 매수자가 주택임대사업자 등록을 하지 않으면, 매도자에게 과태료가 부과됨
  그동안 받은 세제 해택도 모두 추징
  → 포괄양수도로 산 경우, 4년만 추가 임대하면 과태로 없이 팔 수 있음
  단, 세제 혜택을 받으려면 취득 후 8년 이상은 임대해야 함
• 재개발, 재건축
• 부도, 파산
• 상속

→ 주택임대사업자 등록 취소는 3개월 이내에, 임차인 있으면 동의 필요

*증여세(생전) vs 상속세(사망)

*증여재산공제는 10년에 한 번만 가능

• 배우자: 6억 원
• 성인 자녀: 5,000만 원
• 미성년 자녀: 2,000만 원
• 사위/며느리: 1,000만 원

→ 증여재산공제 빼고 과세표준 구해서 계산
→ 자진신고하면 증여세의 3% 할인
→증여 대상이 부동산이면, 공시가격의 4%에 해당하는 증여 취득세도 내야 함

*상속세는 공제가 많다

*합의율: 배우자 1.5, 자녀 1의 비율

• 일괄공제: 5억 원
• 배우자공제: 5-30억 원
  ※ 배우자와 자녀가 있는 경우: 최소 10억 원
  ※ 배우자만 있는 경우: 최소 7억 원
  ※ 배우자가 없는 경우: 최소 5억 원
• 금융재산상속공제(예금, 적금, 금전신탁, 보험금, 주식, 출자금 등)

→ 자진신고하면 증여세의 3% 할인
→증여 대상이 부동산이면, 공시가격의 3.16%에 해당하는 증여 취득세도 내야 함

*향후 집을 매도할거라면, 배우자 상속세 신고해서 재산 가격을 높이자

*양도차익이 크고, 비과세되는 물건은 공시가격으로 증여 받자

→ 다가구주택은 보통 공시가격으로 재산가 평가, 상가의 경우 비과세도 안되고 감정평가 여부 결정

*상속세 합산 규정

• 사망한 날로부터 10년 이내의 사전 증여분을 상속재산과 합산
  단, 손자녀는 5년 이내 받은 재산만 합산

*상속세, 증여세를 아끼려면 앞으로 가치가 오를 물건을 먼저 증여하는 것이 유리
*상속 재산이 상속공제액보다 많으면, 10년 전에 미리 증여하는 것이 유리함

*세대를 건너뛴 상속, 증여는 할증과세됨
단, 자녀가 사망해서 어쩔 수 없이 손자녀에게 상속, 증여하는 경우는 할증과세를 적용하지 않음

*배우자에게 미리 증여해서 팔면, 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세, 상속세를 절세할 수 있음
*언젠가 내야 할 증여세라면, 자녀에게 미리 증여해서 양도소득세를 낮추자

*1세대 1주택이라면 부담부증여로 절세 효과가 크다
(다주택자라면 양도소득세가 중과돼 오히려 세 부담이 커질 수 있음)
→ 증여세와 양도소득세를 합한 금액 vs 증여세 비교해서 진행하자
☞ 양도차익 적거나, 비과세되는 부동산은 부담부증여가 유리
→ 부모가 대신 전세보증금을 갚아주면 추가 증여세 및 가산세까지 낼 수 있음(필요시, 자녀 소득 증빙)

*가족 간 부동산 거래 시, 증여세를 물지 않으려면
매매대금 이체 내역 남기고, 매매계약서 작성, 매수대금 소득증빙서류 준비
→ 너무 낮은 금액으로 팔면 양도소득세 높아지고, 증여세도 과세되니 최대한 시세에 맞춰서 하자
→ 무상 임대도 증여세가 과세되니 주의!
→ 증여 후 5년 이내 팔면 이월 과세되니 주의!

*자녀가 비거주자라면(국외 거주 자녀) 자녀 증여세는 부모가 대신 냄

*증여한 재산을 3개월 내에 돌려 받으면 증여세를 물리지 않음(취득세는 돌려주지 않음)

*새로운 공시가격이 나오기 전에 증여하면, 전년도의 공시가격으로 세금 부과 – 토지, 단독주택, 상가 등
예) 토지의 경우, 5/31 전에 증여하면 전 년도 공시가격으로 책정(2개월 전 당해년도 공시가격 확인 가능)
→ 취득한 지 2년이 지나기 전에 증여하면 공시가격이 아닌 취득가로 증여세가 과세될 수 있으므로 2년 후에 증여

*배우자공제를 제일 많이 받을 수 있겠지만, 2차 상속세를 고려하여 자녀에게도 증여하는 방법 고려