(경매) 입지 분석 한 눈에 – 물건 선택하기

*어떤 물건을 골라야 할까?
1. 잘 아는 지역
2. 감정가가 낮은 물건
3. 매매가와 임대가가 비슷한 물건

*수익 및 수익률 계산은 입찰 전에
– 낙찰가가 시세보다 저렴해서 매도 후 바로 수익을 내거나, 보유 중에서도 수익을 내는 물건

*경매 경쟁이 치열할 때, 공매로
*부동산 시장이 어려워질 때, 경매로

*부동산의 매수세는 일반매물시장보다 경매시장에서 먼저 움직이므로,
경매낙찰가는 부동산의 선행지수로 가늠할 수 있음

*매수자 입장에서
① 내가 잘 아는 곳
② 내가 살고 싶은 지역
③ 신축 – 학교, 편의 시설 등
④ 대단지 – 기반 시설, 교통 여건
⑤ 교통
⑥ 학군 – 강남, 목동, 상계, 송도 국제도시 등
⑦ 브랜드

*소형아파트와 빌라가 밀집된 지역 – 학교가 가까운 곳을 선호
*세대수가 많은 곳이 좋음 vs 반대로 나홀로 아파트는 비교적 저렴하겠지?

*부동산 중개인 – 내 블록의 시세만 아는 분들도 있으니 여러 곳에 문의하자
+ 매수자/매도자 입장에서 조사

*지방에서는 부동산보다 교차로나 벼룩시장을 통해 시세 가늠

*폐쇄등기부등본(토지, 건물) – 소유자 역추적

1 . 아파트

• 역세권 – 15분 이내
• 대단지 – 1,000세대 이상
• 신축 – 10년 이내

지방보다는 서울 수도권, 대형보다는 소형 아파트

아파트 외 주택 경매는 신중히!
특히, 다가구주택의 경우 명도가 매우 어려울지도..

재개발 이슈가 있는 다세대주택의 경우 기회일지도?

2. 빌라

아파트 대체제

재개발 지역의 토지 지분 형태가 많은 곳 투자

노후도가 증가하는 지역에 미리 값싼 빌라를 투자해보자

*빌라라면 이왕이면 베란다가 있는 곳이 좋음

*빌라 임대시세 조사할 때는 물건 정보를 자세하게 문의해야 함

*빌라는 연식에 따라 시세 차이가 크다

*역발상 물건

• 저층이나 탑층 – 프라이버시 보장 받을 수 있는 1층이나, 팬트하우스 탑층 같은거
• 대형평수 – 아파트 단지가 모두 대형 평으로 구성된 지역
• 감정평가일로부터 1년이 지난 물건 – 다시 가격이 내려가지 않을까? 하고 사람들이 주저함
• 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각 물건
• 복층, 2개 호실로 나뉜 구조, 필로티 구조 등에서 기회를 찾아보자

3. 오피스텔

→ 매매차익이 크지 않은 것으로

임대수요가 많아야 함 – 대형병원, 지식산업센터, 일자리, 대학교 등

• 역세권의 신축
• 대단지 오피스텔
• 랜드마크
• 소형평수

• 신축연도 ~5년차
• 볼륨 – 관리비 ↓
• 전자제품 수명 6-7년 고려

수익률을 높게 잡을수록 입찰가 ↓, 낙찰확률 ↓

① 분양가격 – (대출금액 + 세 놓을 수 있는 임대보증금) = 실제 투자현금
② (받을 수 있는 월세) – (현금투자에 대한 대출이자) = 수익
③ (2번 수익 / 1번 실제 투자현금) * 100 = 12% 이상일 때!
→ 급매물 매입도 괜찮

4. 상가

→ 임대수요, 임대료 수준이 중요함(예금이자 2%, 임대수익률 4%면 ok)

상권 > 입지
(아파트 대단지, 인구, 연령/직업, 소득/소비수준, 유입인구, 교통량, 도시계획) → 업종, 규모 결정

• 주거지 → 파리바게트 주변
• 업무지 → 스타벅스 주변
• 1층 – 전용면적 10평 내외, 2층 이상 – 20평 내외가 적당

장사 현황이나 내부 인테리어 상태 확인
상가 화장실 상태 확인
적절한 타이밍에 갈아타기 전략

상가 용도, 상가 모양, 주동선, 퇴근길 상권(대로변) 여부 확인

전입신고, 사업자등록 날짜 확인

(보증금 + 월세*100)이 환산보증금(지역별 다름)을 초과하지 않는 상가임차인은 일정 요건을 만족하면,
대항력(10년), 우선변제권
점유 + 사업자 등록 신청 → 다음날 0시 대항력
환산보증금을 초과하면 전세권 등기를 하자!

*경매를 통해 거품이 제거된 가격에 상가를 매입하기가 훨씬 쉽고 유리함

*좋은 상가 고르는 방법
1. 임대수익이 좋은 곳
– A급 물건이 아닌, B,C급 지역에서 임대가 수월한 상가를 찾는 것이 포인트
2. 실제 사람들이 다니는 동선을 파악하라
3. 소비패턴 확인
4. 임차인 입장에서 입찰상가를 체크
5. 초보인 경우, 공실이 많은 지역은 피하자
6. 신도시 상가투자는 주변 주거형 건물의 입주율이 80% 수준이 되었을 때 매입하는 것이 좋음
7. 기존 상권이 다시 활성화되거나, 침체되는 것은 1-2년 주기로 비교적 길게 진행되므로, 매수/매도타이밍을 충분히 감지할 수 있음

*영업이 잘 되거나, 상권형성이 된 상가를 찾아라!
– 현재 장사가 잘 되고 있음에도 경매물건으로 나온 물건이나,
– 입지가 좋은데도 불구하고 영업 능력 부족으로 경매대상이 된 물건
-> 최초 대출금액이 워낙 많은 경우
-> 소유자가 법인이라, 다른 사업이 부실해져서 보유한 부동산이 경매에 매각되는 경우 등

*상가 매매가격 산출하는 방법
1. 평당가격으로 매매가격 산출
2. 임대가격으로 매매가격 산출
– 적정 매매가: x
– 대출 가능액: 0.7x
– 현금 투입액: 0.3x
(0.3x – 2,000(보증금)) * 0.08(수익률) = 1,560(1년 월세) – (0.7x * 0.06(대출연이율))
0.024x – 160 = 1,560 – 0.042x
0.066x = 1,720, x = 26,060만 원

5. 공장

*돈 되는 공장 고르는 방법
1. 기계기구의 감정가격이 높지 않은 공장이 좋다
2. 건물의 천장고가 높인 것이 좋다
3. 교통이 편리한 지역이 좋다 – 물류창고 용도로 매매가 용이
4. 세제혜택이 있는 지역이 좋다
5. 주거지역, 상업지역 내 공장도 좋다 – 이런 공장은 아파트나 비랄 단지로 개발 가능
6. 땅모양이 네모반듯한 공장이 좋다
7. 동선과 가동을 위한 기본 시설이 설치된 공장이 좋다(배관이 잘 보존 등)