(경매) 권리 분석 한 눈에

1. 말소기준권리 확인

말소기준권리 이후 나열된 것들은 삭제되지만, 일부는 낙찰자가 인수해야 되는 위험이 있다
→ 경매를 통해서만 소멸되는 사항들이며, 일반 부동산 매매 시에는 매수인에게 그대로 인수된다

*등기부등본 시간 순으로 나열한 것(부동산 태인)
– 바로 보기엔 편하지만, 최종적으로 등기부등본 원본을 꼭 확인하자!

*등기부등본 원본(갑구, 을구)

*경매 후 인수되는 권리 확인

→ 경매 후 인수되는 권리도 잘 분석하면, 경매에서 큰 이익을 볼 수 있음

*아래의 빨간색 권리는 주의 깊게 살펴보도록 하자!

• 말소기준권리: (근)저당권, (가)압류, 담보가등기*, 경매개시결정기입등기
  *순위보전가등기는 소멸되지 않고, 낙찰자가 인수해야 하는 위험성
  등기목적에는 둘 다 ‘소유권이전 청구권 가등기’로 동일하게 표기되어 있어 이를 구별해야 함
• 법정지상권*, 분묘기지권 – 설정 시기에 관계 없이 무조건 낙찰자가 인수
  *토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우
• 보다 앞서 등기된 (선순위) 가처분, 가등기는 위험
  또한, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 가처분을 한 경우, 설정시기에 무관하게 낙찰자는 가처분을 인수
  → 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분이 있는지 반드시 확인
• 공사대금청구채권 같은 유치권*도 낙찰자가 인수 – 설정 시기와 순위에 무관하게 낙찰자가 인수
  *점유하거나, 잠금장치되어 있는지 확인
  → 등기사항증명서상으로는 유치권의 존재를 확인할 수 없기에 반드시 별도 확인 – 신고하지 않아도 낙찰자에게 대항 가능
  – 매각물건명세서 비고란, 매각기일 직전 접수되는 유치권 권리신고서 등
  → 대출 잘 안 됨, 경매 초보자는 무조건 패스하자
  → 고수들은 허위 유치권을 잘 구분하여 높은 수익을 내자!
  *성립 조건: 채권이 경매부동산을 점유하기 전에 발생하였다고 하더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립
  단, 경매기입등기(압류) 전에 점유해야 함
  *성립되지 않을 때: 소멸시효가 지난 공사채권(3년)은 소멸시효 중단 행위를 하지 않고, 나중에 점유해도 유치권이 성립되지 않음
  공사계약서 작성 시 유치권 배제 특약과 명도약정이 있다면 명도 기일 이후의 점유는 유치권이 성립되지 않음
  은행에서는 유치권을 주장하지 않겠다는 서류를 받은 후 대출을 실행하기도 함
• 당해세 – 순서에 상관없이 당해세 우선원칙에 따라 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등 담보된 채권보다 우선
  *조세채권의 종류, 체납된 금액은 등기사항증명서나 매각물건명세서에서 제대로 알기 어려움
  단, 임차인의 확정일자가 더 빠른 경우 임차보증금 배당순위가 더 우선함
• 체납관리비 – 3년 치 공용 부분만 인수
  → 상가의 경우, 수천만 원 연체되어 있을 수 있음
• 대지권미등기(대지권 없음 = 토지 소유권X)
  → 대지권 감정평가 여부 확인! (감정평가 이후 대지권 취득)

경매 등기 후, 등기된 가압류권자나 근저당권자는 배당요구해야 배당 받음

• 전세권 – 전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 ‘전세권’ 설정됨
  전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환 받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매 진행을 청구할 수 있음

2. 선순위임차인 배당요구 여부 확인

선순위임차인이 우선변제권이 있지만, 배당요구종기일까지 배당요구*를 안 하면 보증금은 낙찰자가 지급해야 한다!
(선순위전세권도 마찬가지)
*우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입등기 후 가압류를 한 채권자는 법원에 대해 배당요구를 신청할 수 있음

임차인이 보증금 일부만 배당 받았다면, 남은 잔액은 낙찰자가 인수해야 함
→ 어차피 나머지 금액을 지급해야 된다면, 낙찰가를 높이자!!

*대항력: 점유 + 전입신고 중 늦은 날의 다음날 0시
**우선변제권: 대항력 + 확정일자 중 늦은 날

임차인의 전입일자뿐 아니라, 그 가족들의 전입일자도 반드시 확인!
임대인의 승낙을 받은 전대차에서 전차인도 점유보조자의 범위에 포함

• 최우선변제권: 소액임차인의 경우 확정일자를 받지 못해 우선변제권이 없더라도, 종기일까지 대항요건(주민등록, 배당요구 등)을 갖추고 있다면 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 다른 선순위권리자보다 일정 금액을 최우선 배당받음
  → 담보 물권 설정 일자를 기준으로 지역별로 구분하여 계산
  → 선순위 소액임차인은 전액 보장

• (상가) 최우선변제권 – 환산 보증금*으로 계산 → 해당되는 임차인 거의 없다고 함
  *환산 보증금 = 보증금 + (월세 * 100)
  *’부가세 별도’ 약정이 있다면 월세에 부가가치세는 포함하지 않고 순수한 차임만을 보증금액으로 환산 – 더 높음
• 상가건물 임대차보호법 – 사업자 등록일로 대항력 판단, 임차인의 권리 행사는 환산 보증금으로 계산
  → 환산 보증금이 기준 금액을 초과하지 않으면, 우선변제권을 가질 수 있음
  → 우선변제권이 없는 임차인은 배당 받을 수 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 함
  → 사우나의 경우, 대부분 상가임대차 보호대상에서 제외되어 배당 받는 돈이 없을 수 있음

• 임차권등기명령: 보증금을 못 받고 이사나 전출신고할 경우, 대항력, 우선변제권을 유지
  ※ 가족 중 한 사람이 전입신고 안 하고 그대로 유지하면 ok
• 측근이 저가에 낙찰 받게 하는 위장임차인 의심하기
  – 전입신고일과 확정일자일 사이에 오랜 시간이 경과한 경우
  – 선순위임차인이 있음에도 은행이 거액을 대출해준 경우
  – 임차인 전입신고 후 소유자 주소 변동이 없는 경우
  – 임차보증금이 임대차계약을 체결할 당시 시세로 적정한지 확인
  → 임차보증금 관련 증빙자료 요구나 법적 압력을 가하면 손쉽게 해결할 수 있음

3. 경매 배당 순위 확인

최종적으로 인수해야 할 금액이 있는지 다시 한 번 확인해보자
– 배당 받지 못한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 경우 특히

최우선변제, 당해세의 경우 담보물권보다 우선함으로 등기권리자에 국민건강보험공단 등이 있는지 잘 확인하자

1. 경매비용(경매목적부동산에 투입한 필요비와 유익비)
2. 최우선변제 – 소액임차인, 임금채권<근로복지공단 압류>
– 3월분 임금, 3년분 퇴직금, 재해보상금
3. 당해세 및 가산금(국세 – 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세 – 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세)
4. 우선변제 – 전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력 및 확정일자 있는 임차인, 당해세 이외의 조세들 간의 그 시간의 선후비교
5. 일반임금채권
– 3월 초과분 임금, 3년 초과분 퇴직금
6. 담보물권보다 늦은 조세채권(국세/지방세)
7. 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
8. 일반채권
→ 진행되는 부동산의 채무자가 법인일 경우(ㅇㅇ건설회사, ㅇㅇ토건 등) 체납된 세금내역을 확인하고 입찰해야 함

*필요비: 수선비, 보존비 등과 같이 물건의 보존에 필요한 비용과 조세. 공과금과 같이 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로서 물건을 보관하는데 불가결한 비용

*유익비: 물건의 본질을 변화시키지 않고, 이용 및 개량하기 위하여 지출
-> 비용지출액과 건물가치증가액 모두 입증을 해야만 유치권 성립
-> 유익비 명목의 전 소유자에 대한 채권(비용상환청구권)은 유치권 인정되지 않음

4. 기타 주의사항

*아파트가 아닌 부동산(다세대주택, 빌라 등)은 꼭 등기부 등본과 함께 건축물대장을 필수로 봐야 함

*후순위 가처분권자가 건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우 또는 소유권이전등기에 대해 다툼이 있는 경우에는
그 후순위 가처분은 소멸하지 않고, 매수인이 인수해야 하는 권리

*가처분이 후순위지만 인수가 되는 경우는 소유권과 관련된 가처분이거나 효력이 살아 있는 가처분

*예고등기
– 부동산이 소송을 하는 중이며, 등기에 문제가 있어서 법원 직권으로 등기부 등본에 표시
– 이를 악용하여 허위 소송을 하고 유찰로 이르게끔 하는 일이 잦아져서 2011년 폐지
– but, 이미 적용된 예고등기는 효력이 있으므로 주의해야 하며, 후순위라도 인수될 수 있음

*경매에서 담보가등기는 저당권으로 보기 때문에 최선순위인 경우에도 소멸하며 말소기준권리가 됨

*물권 – 소유권, 점유권, 제한물권*, 관습법상의 물권
*제한물권 – 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 담보물권(유치권, 저당권, 질권)

*채권 – 특별우선채권(1순위 필요비와 유익비, 2순위 최우선 변제금, 당해세), 일반우선채권(가압류와 같이 배당요구가 가능한 채권, 배당요구가 불가능한 채권)
→ 물권이 채권보다 강한 힘을 가지고 있으므로, 채권처럼 법원의 판결문을 받지 않아도 바로 경매 신청 가능

*재외국민 거주자는 2015.1.22 이후에 전입 세대 열람 내역에 기재됨
그러나, 외국인과 외국 국적 동포는 전입세대 열람에 나오지 않아서 꼭 현장 확인이 필요함

*근린생활 빌라는 근린생활시설을 주택으로 용도 변경해서 사용하는 위반건출물
– 근린생활시설은 주차 대수나 층수 기준 등을 충족하지 못하기 때문에 주택으로 용도 변경은 불법
→ 따라서, 빌라 건물이 5층 이상으로 지어졌거나, 필로티 구조의 6층 건물이라면 해당 호수가 불법으로 근린시설로 허가받은 것은 아닌지 확인해야 함

*주차수요를 유발하는 시설을 건축허가나 설치하려는 자는 부설주차장을 설치해야 하며 주차장 외 용도로 사용할 수 없음 예) 부설주차장 단위구역을 주택 마당으로 이용한 경우

*매각물건명세서에서 선순위가압류를 인수해야 한다는 조건이 없으면 집행법원이 소멸주의를 채택한 것으로 안전하다고 판단해도 될 것이고, 그것도 불확실하다면 해당 경매계로 문의하여 선순위가압류의 배당가능 여부를 확인하고 입찰